Technova Software01 · Perfil
Un estratega de tecnología inmobiliaria, no un proveedor de software
Andrés Leal es fundador y CEO de Triarii Group, firma que asesora a desarrolladores, operadores, bancos y constructoras en la implementación de tecnología para activos inmobiliarios comerciales. También creó Campus Proptech y conduce el pódcast «PropTech en 🎧 con Andrés Leal».
Su trabajo se concentra en un problema poco glamoroso: las empresas inmobiliarias compran herramientas durante años sin saber qué problema resuelven. Triarii se presenta como un ecosistema de consultoría que diagnostica, prioriza y acompaña la implementación, con equipos senior y métricas de negocio.
Resultados de implementación
67 % de reducción en el número de herramientas utilizadas por sus clientes, 40 % menos tiempo en decisiones de portafolio y una relación de dos dólares de valor por cada dólar invertido en tecnología.
Operación regional
Implementaciones en más de 20 países, más de 1.000 directivos y profesionales capacitados y una comunidad de más de 7.000 suscriptores en su newsletter «Rethinking Real Estate».
02 · La tesis
Bogotá dejó de copiar a Silicon Valley y empezó a resolver problemas estructurales
En una publicación reciente, Leal contrastó el mapa del ecosistema tecnológico bogotano de hace diez años con el actual: hoy la capital concentra el 46 % de las startups del país y cerca del 80 % del capital de riesgo que llega a Colombia.
La lectura es relevante para el real estate por una razón concreta: gran parte de ese capital y de esas startups trabajan sobre infraestructura, pagos, datos y operación de activos. El PropTech colombiano no nació como una categoría aislada; nació dentro de un ecosistema que aprendió a resolver fricciones estructurales con software.
03 · Ecosistema
Más startups, menos rondas: el capital se volvió selectivo
El Colombia Tech Report 2026, elaborado por KPMG con 13 aliados, contó 2.295 startups activas, un 9,3 % más que el año anterior. El crecimiento se desaceleró frente al 24 % de 2024 y el dinero se concentró en menos compañías.
En 2025 se registraron 131 transacciones por USD 857 millones entre capital y deuda especializada. Por primera vez la deuda (USD 476 millones) superó al equity (USD 381 millones), una señal de madurez financiera: las empresas empiezan a financiarse como negocios, no solo como promesas de crecimiento.
| Indicador | Cifra | Lectura |
|---|---|---|
| Startups activas | 2.295 | +9,3 % anual, tras el +24 % de 2024 |
| Transacciones 2025 | 131 | Capital y deuda especializada |
| Capital total 2025 | USD 857 M | Equity USD 381 M + deuda USD 476 M |
| Participación de Bogotá | 46 % | De las startups del país; 80 % del capital |
| Líder por número | SaaS 27 % | 610 startups; superó a fintech |
| Líder por capital | Fintech 20 % | Más de USD 500 M, 59 % de la inversión |
| Paso de semilla a Serie A | ≈10 % | En 36 meses; el embudo sigue siendo el cuello de botella |
Capital levantado en 2024 (total) y 2025 (equity y deuda). Fuente: Colombia Tech Report 2024 y 2026, KPMG / BBVA Spark.
Composición por vertical de las startups colombianas. Fuente: Colombia Tech Report 2026, KPMG / BBVA Spark.
04 · PropTech
El mercado global crece al 11 % anual; en Colombia el activo escasea
El PropTech pasó de USD 40.190 millones en 2025 a una proyección de USD 104.570 millones en 2034, con una tasa compuesta anual del 11,2 %. América del Norte concentra el 38 % del mercado y las plataformas integradas representan cerca de dos tercios de la oferta.
En Colombia, el negocio inmobiliario vive una tensión distinta: la construcción aporta el 4,3 % del PIB y 1,55 millones de empleos, pero la oferta de espacios corporativos se contrajo. En Bogotá la disponibilidad de oficinas bajó de 8,78 % a 7,01 % durante 2025, con una absorción neta superior a 40.000 m² y un inventario clase A+ que ya supera el millón de metros cuadrados.
| Segmento / indicador | Dato | Implicación para tecnología |
|---|---|---|
| Construcción en el PIB | 4,3 % | 1,55 millones de empleos; presión por eficiencia |
| Oficinas Bogotá: disponibilidad | 7,01 % | Menos espacio libre; cada metro cuenta |
| Oficinas Bogotá: absorción neta | +40.000 m² | Demanda activa y selectiva |
| Oficinas Medellín: disponibilidad | 5,76 % | Mercado tensionado; competencia por calidad |
| Retail Bogotá: disponibilidad | 3,14 % | Datos de tráfico y renta por m² son críticos |
| Retail Medellín: disponibilidad | 0,8 % | Prácticamente sin vacancia |
| Nuevas rentas de oficinas | +40 % | Estimar mal el precio destruye valor rápido |
| Hogares en arriendo | 7,3 M | Superó a los 7,1 M propietarios |
| Déficit habitacional cuantitativo | 847.000 viviendas | Volumen para construir y operar mejor |
Fuentes: Colliers (cierre 2025), BBVA Research (Situación Inmobiliaria 2025) y Ministerio de Vivienda (déficit habitacional 2025).
Mercado global de PropTech en miles de millones de dólares. Fuente: Fortune Business Insights, actualizado el 28 de septiembre de 2026.
La combinación es incómoda para los operadores: menos espacio disponible, rentas al alza y un mercado de capital más exigente. En ese contexto, la tecnología deja de ser un proyecto de innovación y se convierte en infraestructura de decisión: qué activo comprar, a qué precio arrendar, cuándo renovar y cuánto cuesta cada metro vacío.
05 · Retorno
Cómo se ve el retorno cuando se mide en metros y en caja
La promesa del PropTech se rompe cuando se evalúa por número de herramientas implementadas. La métrica correcta es más aburrida: metros ocupados, días de vacancia, costo operativo por m² y tiempo que tarda una decisión de portafolio.
Triarii reporta tres resultados agregados de su trabajo: 67 % menos herramientas tecnológicas en sus clientes, 40 % menos tiempo en decisiones de portafolio y una relación de dos dólares de valor por cada dólar invertido. Son cifras de la firma, no una garantía; sirven como orden de magnitud para construir un caso de negocio propio.
| Palanca | Supuesto | Impacto |
|---|---|---|
| Vacancia evitable | 1.000 m² vacíos seis meses a COP 60.000/m²/mes | COP 360 M |
| Opex por m² | Portafolio de 20.000 m², COP 25.000/m²/mes, reducción de 2 % | COP 120 M/año |
| Ciclo de decisión | 40 % menos tiempo, según Triarii | No monetizado |
| Inversión supuesta | COP 300 M en diagnóstico, integración y cambio | Recuperación ≈ 7,5 meses |
Con esas cifras, la conversación cambia de tono. Ya no se trata de elegir el software con más funcionalidades, sino de responder tres preguntas: ¿qué decisión mejora?, ¿cuánto vale esa decisión al año? y ¿en cuánto tiempo se paga? Si las tres respuestas no existen antes de firmar, el proyecto probablemente sea un piloto más.
06 · Riesgos
Las cinco formas en que un proyecto PropTech no devuelve nada
| Riesgo | Cómo se manifiesta | Control |
|---|---|---|
| Pilotitis | Pruebas indefinidas que nunca llegan a producción | Fecha de corte y criterio de éxito antes de iniciar |
| Sobreabundancia de herramientas | Licencias duplicadas y datos partidos | Inventario y consolidación; la firma reporta −67 % en herramientas |
| Datos sin dueño | Reportes que no coinciden entre áreas | Definir métrica única de ocupación y renta |
| IA sin proceso | Modelos que predicen sobre operaciones mal definidas | Primero el proceso, después el modelo |
| Cambio sin adopción | El equipo vuelve al Excel en tres meses | Capacitación y responsables por proceso |
Ninguno de estos riesgos es técnico. Son riesgos de gestión, y explican por qué dos empresas con el mismo software obtienen resultados distintos. La tecnología amplifica la calidad de la operación que encuentra; no la sustituye.
07 · Cierre
El ecosistema ya está; ahora falta la disciplina de medir
Bogotá tiene la densidad de startups, el capital y la demanda corporativa. Lo que todavía se decide en muchas juntas es si la tecnología es un gasto o una inversión.
La evidencia de 2025-2026 apunta a un mercado más maduro: más startups, capital más selectivo, deuda ganando espacio y activos inmobiliarios cada vez más escasos. En ese escenario, el PropTech deja de ser una categoría de moda y se vuelve una palanca de rentabilidad. La pregunta ya no es si adoptar tecnología, sino cuál decisión mejora y cuánto vale.
Es la misma lógica que Leal repite en su contenido: economías unitarias reales desde el día uno. Aplicada al real estate, significa algo simple y exigente: cada metro, cada contrato y cada decisión tienen que poder explicarse con un número.
08 · Fuentes
Fuentes y metodología
- Andrés Leal. Publicación de LinkedIn sobre el ecosistema de Bogotá. Octubre de 2026. linkedin.com
- Triarii Group. Sitio oficial: servicios, alcance y métricas reportadas. Consultado el 17 de octubre de 2026. triarii.com.co
- BBVA Spark. «Colombia’s tech ecosystem is growing, but now faces the challenge of scaling» (Colombia Tech Report 2026). 16 de junio de 2026. bbvaspark.com
- Forbes Colombia. «En Colombia crece el número de startups, pero el capital sigue concentrado» (Colombia Tech Report 2024). 14 de mayo de 2025. forbes.co
- Fortune Business Insights. «PropTech Market Size, Share & Industry Analysis, 2026-2034». Actualizado el 28 de septiembre de 2026. fortunebusinessinsights.com
- BBVA Research. «Colombia | Situación Inmobiliaria 2025». 29 de abril de 2025. bbvaresearch.com
- Colliers Colombia. «El mercado inmobiliario corporativo en 2025». 17 de diciembre de 2025. colliers.com
- Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. «Informe técnico de déficit habitacional 2025». minvivienda.gov.co
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